重构武清楼市下半场，生物谷＋开发区！

在首批土地出让中，武清只出让了2宗用地，除了溢价率22%的南湖住宅用地，还有开发区的龙湖与金科摘得的欧式风情小镇宅地。一贯土地储备雄厚且商品房市场供销旺盛的武清来说，表现并不抢眼。今天武清举行土地推介会，推出了17总住宅用地接近2000亩，其中仅生物谷片区就推出了6块宅地，另有开发区、高村与梅厂各两宗。就秘密君个人来看，开发区与生物谷住宅用地的集中出让代表着武清楼市板块格局的大变革。

PART01

生物谷+开发区，未来三年的热点

从今天推出的土地来看，生物谷地块是秘密君关注已久的项目，但是该片区过去的核心思路是住宅+产业，从下图可以看得出来，片区内住宅与产业用地基本上是交错布局。而武清一直有发展产业的决心，所以一般希望采用捆绑出让模式，今天的推介会上并未明确是否存在产业捆绑。但是可以肯定的一点是，生物谷的7宗宅地东侧是靠近比较成熟的杨村一中片区以及开发区，而西侧是整个开发区西区的核心，就是环湖的位置。换句话说位置相当不错。目前正在规划的云轨项目也会通过这个片区跨国龙凤河进入北侧。

所以应该是此次出让中关注度最高的片区，唯一的悬念是是否捆绑产业。首次土地出让中，龙湖与金科拿下的位置更加靠开发区西区西北角的位置，楼面价格也已经达到了6109元，而此前新城在杨村一中片区拿下的住宅项目楼面价格已经超过万元，可以预见，如果不捆绑产业，这些地块的楼面价格基本都会站上7500元/平方米以上。

相比生物谷地块，开发区两宗地块更靠近龙湖与金科拿下的风情小镇地块，预计楼面价格也在6000元左右。

PART02

开发区向西：改善撑起的焦点

这是武清开发区最近六年的成交量价走势图，从这个图上可以非常清晰的看到一点是：板块处于供销高峰，而且价格实现来说保持平稳上涨，在整体地产市场下行周期中非常惹人注目。

在这种环境下，武清开发区已经成为了取代杨村老城、下朱庄、南湖、黄庄等热点板块的当红片区，而市场热点向这个片区转移，也从某种程度上对下朱庄与黄庄板块形成了强力的客户争夺。因为这俩个板块与开发区一样，主力客户是老城客户的改善，此外才是北京补充。

有很多人会有疑问：武清整体开发也是最近几年的事情，房子不存在太多老破小，为什么会存在如此规模的改善？秘密君根武清当地业内聊了聊发现：对于武清来说，第一波改善是拆迁上楼，造就了包括远洋香奈、盛世天下以及雍鑫很多典型项目。但是第二代改善也就是眼下的改善客户是从高层产品下楼进入洋房、叠拼以及高端产品市场。所以这是眼下武清的主力客户，这部分客户被开发区俘获后，黄庄的市场地位自然会跌落。

明白了这个市场逻辑就可以很简单看得出来：开发区是武清当下的热点板块。伴随着生物谷地块的持续出让，整体片区会延续高热态势，而且会重构武清的房价格局。而同时，目前开发热烈的开发区西区还是杨村一中的所在地，这就不难理解武清客户未来的购房逻辑：能买开发区不买其他，能买洋房不买高层。因为武清的刚需市场本身就很狭窄，眼下热点板块是改善主导。

PART03

南湖+高村，武清的另一面

调研中如果问武清城区客户高村如何，大多数人会说不太了解，因为高村在武清整体区域的西北角，相比去天津核心区，可能去北京的交通要更加便捷。这也造成了高村很有特点的地产市场：主力客户是来自于北京。

从高村目前的价格来看，价格实现依然非常坚挺，但是成交总量明显与开发区等热点板块无法相提并论。这一点有项目数量以及供应量的原因，也有最近几年的政策调整有关。

而南湖是个特别神奇的地方，说实话秘密君一直说：如果我在天津养老，可能会选择南湖。因为整体密度低、环境好，而且并不像高村一样纯外来客户购买潜在存在问题。更不像开发区房价被热潮助推，一直是个不温不火的存在。这也造成南湖片区成了很多武清当地价格敏感型客户以及临近的虹桥机场、河北、北辰客户的养老积聚片区。

从价格实现来看，目前片区整体价格在12000元/平方米左右，注意还是以洋房为主。这一点在武清属于价格友好型片区，但是从客群分析来看，也预示着未来的房价走势可能不会存在大幅度的起落。

附上其余地块推介信息：

有句歌词说走着走着就散了，其实对于很多城市与区域、板块来说是走着走着就有了差距了。这是必然规律。所以很多人会问我潜力、前景之类，秘密君更多时候聊的是适合：就拿武清来说，改善的、求学的、年富力壮负债意愿较高的明显更加适合进入开发区片区，而养老的、刚需客户可以考虑进入南湖。高村，就让北京的通勤客户门研究去吧。