武清的塔尖，谁解锁了之门？

实名红

2019年所剩无多，虽然清点全年还未到时候，但市场的大致轮廓已然清晰。

刚需成交仍占据市场主力，置业人群结构也在发生着微妙改变，由此带动的是土地与新房成交重心的进一步向外迁移。环城四区在独立扛鼎多年之后，终于迎来了远郊五区的齐头并进。

从而，他们中的某些项目开始盘踞在各类销售榜单上，尽管不为多数人所熟悉，却无碍它们凭实力晋升一代红盘。

01.

向外的趋势，仅从前三季度便一览无余。

今年1-9月，天津宅地市场的基本特征表现为整体供地补仓放量，地价平稳回落，板块热度分化。其中受规划方向、房企布局等因素影响，又以远郊和环城片区供求更为集中。环城区域成交46宗成为全市土地供应主力，远郊五区则以42宗宅地成交与其平分秋色。

一二级市场走出了相似的节奏，前三季度新建商品住宅供求数据中，全市累计供应商品住宅1173万平米，成交994万平米，同比上涨12%。其中，环城四区成交量达320万平米，同比微涨1%，远郊五区成交381万平米，同比涨幅37%。很明显，城市成交的主战场正在外拓，远郊五区更是大步流星。

这其中，武清是更早走到聚光灯下的地区。在今年群雄并起的远郊，武清虽不是最“激进”的一个，却无疑是五区中的老大哥角色，原因在于其城市发展更成熟、价值夯实也更充分。仰仗一条京津城际以及京津两地间的枢纽地利，武清成了收获到京津冀一体化红利时间更早、偏爱更多的地方，当然也在楼市中被很多北京元素“另眼相看”。赖于此，武清区域热度在天津长期处于高位，也常能见其走出区别于大势的独立行情。

今年的武清区自是保持了一贯热度，在各类统计中的上榜次数更着实可圈可点。不仅前三季度，在第四季度前2月的全市商品住宅销售榜单中，武清同样延续了强势表现。10月销售榜单TOP1、TOP2均被武清项目占据，远郊商品住宅销售Top15榜单中，武清区更是横扫9席。11月全市商品住宅销售榜单TOP10中，武清以半数项目上榜，霸榜气势十足。

02.

老大哥的底气并不只因规模，最新的11月成交均价，武清录得了15513元/平米（建面）数据，什么概念？不客气的说，已经比肩北辰、东丽，将远郊兄弟乃至滨海新区、津南甩在身后了。如此，一方面意味着区域价值的确立，另一方面也提示着其间改善进程的深入。

武清楼市新一轮崛起的关键时间点大抵可以从2016年大品牌开发商集中进驻算起，而后2018年开始释放出强烈的改善信号，到如今武清的改善置业市场已渐入佳境。

总体来看，武清新房供求主要集中于杨村、黄庄、下朱庄和南湖四大板块，每个板块都有改善项目身影。但相比之下，杨村尤其是其传统核心腹地是个特别的存在。一方面囿于过分成熟、老房子较多而近年鲜有新盘供应，真实的成交热度并不及其他板块。另一方面，作为武清城区发展原点，其商业配套成熟，居住氛围醇厚，教育资源丰富，因此在市场的期盼中这里仍被视作改善的优选之地。

今年的成交事实再次证明了区域内一旦出现新增供应，地缘性的改善需求便会闻风而至，使板块热度在改善需求的长期积压后得以释放。在我们拿到的一份今年1-11月武清区单价2万+商品住宅成交金额TOP10榜单上，位于杨村板块传统核心圈内的龙湖·春江郦城项目以391套成交占据首位，其成交套数甚至高出第2-9位项目的总和，同时成交面积、成交金额也都稳居第一，以压倒之势昭示着武清“老城厢”的改善热情。

一组内部统计则显示得更为清楚，今年3月该项目一期首开时销售额达3亿元，9月二期入市销售额1.5亿元，从首开到11月底的9个月间2次开盘、5次加推，认购总额超过17亿元。在本文截稿时的12月20日，我们再次更新了该数据，短短不足一个月里认购额被拉升至19亿元，同时全年累计到访量共20000组，月均超1600组，日均接待客户逾60人次，在武清高端市场头顶流量高光。

不禁在心中埋下一个疑问，在武清的“天花板”上，龙湖·春江郦城何以如此“硬核”？

03.

从整体看，杨村板块新房供应本就稀贵，成交业主构成中不仅汇聚了地缘性的改善置业，同时也以高铁站的落位导入大量北京购房者。

在对龙湖·春江郦城成交客群进行分析时，销售人员向我们透露，项目主力成交多为本地的改善客户和北京、其他省市的置业群体，与上述构成基本一致，这应该说是武清区域内更为优质的一群置业者。

其中又以本地改善需求为主，杨村传统核心板块内多为数十年房龄的老社区，积存了大量地缘改善需求，本地置业者对杨村地段、资源、生活的价值认知都充分而正向。尤其是依托中心地段对城市配套和实现生活维度的功能性场景的借力，一街之隔的友谊武清百货、中信广场、金逸影城等本地高端商圈配套的加持，以及区域重点医疗、教育资源的依傍，所见即所得的生活便利性带动了更多的天然流量。

龙湖·春江郦城区位及周边配套示意

另一方面，武清处于城市化进程的下半场，居民对居住环境、产品体验衍生出的更高层级范式不仅已有了眼界，更有真切需求。而龙湖此次将春江系产品+旗舰商业龙湖天街以城市综合体的形式引入武清，很大程度上填补了区域内生活方式的改善空缺，龙湖从居住到综合体项目的城市运营经验和实力也被期待为传统商业中心的格局提升注入全新的转变模式与升级动力。

同时，更为真切的则是龙湖此前在盛世华府社区的营造和服务中展现出的日常，迭代了武清居者的诸多认识，或许也正因此成为了更多人决意“投票”的理由。

再具体到社区内来看，项目规划分为三个组团，由33栋15-17层的小高层围合，目前在售主力为建面约112-165平米产品，从面积区间设定即能看出其将客群聚焦改善需求的用意。

有数据统计，今年武清每6位购房者中就有一位选择龙湖·春江郦城，其深受地缘改善置业认可的吸引力则还在于龙湖颇为拿手的园林景观营造。

龙湖·春江郦城示范区实景

龙湖在津项目几乎个个有主题，次次有典故。此次依旧以其专长的五维景观为法，取材武清运河地脉的园林景观，以水西庄为灵感，在园区规划两大景观轴线，植入紫薇坊、丁香、海棠等特色花房坊，并从居住的需求与功能性体验出发，强调景观环境在全龄性、社交性、亲子性的场景还原。

这无疑又是一次对区域内景观标准的全面升级。

龙湖·春江郦城建面约143平米样板间实景

基于上述梳理，也便将龙湖·春江郦城项目价值和热销底气的脉络厘清，中心城区的稀缺性、改善需求的积存、京津轨道交通的贯穿、产品品质和大品牌开发商赋予的城市运营力，皆成为该项目扛鼎区域流量的叠加要素。而重回武清市场供需全貌，改善升级也势必将继续成为未来的主旋律，深度受益于京津冀一体化战略之下，城市量级的提升也终将引领生活方式向上的新进程。

武清，红不红？

龙湖，实名红！

一时的流量收割易得

城市的运营姿态难寻

区位赋予的资质禀赋之外

生活权重与产品品质的真功夫

才担得起改善者的托付