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动力不足?武清楼市“黑马”变“青铜”

2022-01-17 15:27:40 武清聚富荣 阅读

最新出炉的12月成交数据,武清区量价变化不大。

成交均价1.28万/平米,环比上涨3.3%;成交823套,环比上涨0.2%。

整体成交数据看不到微观市场,其实12月武清还有项目在降价。

例如,黄庄隽悦府洋房从1.6万/平米降到1.1万/平米,体育中心新城玺樾春秋从2.2万/平米降到1.9万/平米。

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武清楼市内卷比较严重。

黄庄降价之后,南湖、商务区被黄庄截胡,价格都被拖拽。

但区域市场的需求量比较稳定,降价边际效应越来越强,量没有大涨。

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从整体数据来看,2021年武清成交量确实跌了不少。

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成交面积136万方,下跌8.1%。

2020年的时候,武清成交面积148万方,与环城四区中的津南,成交面积相差无几。

成交套数更是位列全市第二,除了滨海就是武清。

2021年不但没能冲上第一,成交套数还被津南反超。

因为,武清三大主力板块南湖、商务区、黄庄北漂占比大。

高考新政的出台,要求三年天津高中学籍,很多北漂无奈被劝退。

随之而来的是,以北漂为主的板块购买力下降。

2020年南湖、商务区两个板块的成交套数,加起来能达到9133套。

但到了2021年,南湖+商务区共成交4760套。

主力板块成交量大打折扣,所以2021年武清的量没有起来。

价格方面,整体成交均价维持在1.4万/平米。

因为上半年武清市场比较坚挺,甚至还小涨了一波,到下半年才开始降价。

而且武清国企开发的项目较多,国企轻易不降价。

凡是领衔降价的,都是私企、民企开发商,降得还特别带劲。

所以,去年武清楼市整体价格还比较稳定。

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要命的是,武清价格战打比较惨烈。

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01)黄庄

先是金科博翠湾高层从1.6-1.7万/平米,直接到1.3-1.4万/平米。

世茂国风雅颂就不干了,直接干到1.1万/平米。

后来隽悦府也跟上脚步,洋房从1.6万/平米砸到1.2万/平米。

黄庄为了把量提高,付出了血的代价。

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02)南湖

2021上半年,南湖的门槛还在100万左右。

下半年碧桂园云湖比较狠,一下将南湖门槛干到76万。

不过天地源、首城作为保守派的国企,价格比较坚挺。

所以,南湖现在属于稳中有降。

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03)运河东

运河东也开始走以价换量的道路。

奥园誉雍府从1.5-1.7万/平米,现在掉到1.2-1.4万/平米。

因为在武清城区整体西推的节奏下,武清东侧的吸引力逐渐降低。

所以,运河东现在以地缘为主。

另外,运河东附近有空军机场,演习时会有噪音,也是不利因素。

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商务区的状态,稍好一些。

只有新城悦隽央著降价比较厉害。

当时一平米降3000元,很快就清盘了。

其它楼盘时不时用顶底做特惠,标准层基本没降价。

今年二批次土地出让,生物谷三宗地成交楼面价都在9千/平米以上。

之前商务区地价6-7千/平米,现在地价显然上涨,说明开发商还看好商务区。

商务区北侧价格没上涨,高层1.2万/平米,洋房1.3-1.5万/平米。

北侧开发周期更长,所以价格便宜也正常。

有一点要注意,商务区的主力群体与南湖、黄庄基本一致。

去年南湖、黄庄的门槛都降了,商务区可能会顺势调价。

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武清是一个以新天津人为主的市场。

去年高考新政的推出,不少新天津人无奈被劝退,导致武清市场需求量减少。

决定房价的根基是需求,需求少了,房价难以维继。



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